정글의 법칙 작동··· 무한 경쟁 본격화
오피스 업계 일각에서는 향후 서울 오피스 시장에 ‘공실폭탄’이 터질 것이란 우려를 제기하고 있다. 도심 강남 여의도 등 서울 주요 지역에서 연이어 대형 빌딩들이 공급되고 있기 때문이다. 빌딩들이 동시다발로 완공되고 이에 따라 입주 경쟁이 치열해지면 주변 빌딩의 임차인들이 빠져나가는 등 일시적 충격이 불가피하다.
이철형 리맥스와이드파트너스 부장은 “아파트는 국토교통부 등 정부에서 용지공급 등을 통해 수급조절을 하지만 업무용 빌딩은 지방자치단체 차원에서 경쟁적으로 지어져 우후죽순 들어서는 경향이 있다. 그러다 보니 시장의 충격이 한꺼번에 오는 등 출렁임이 심하다. 업무용 빌딩 시장에도 수요공급에 대한 면밀한 분석조사로 수급조절을 할 필요가 있다”고 말했다
강남 오피스 시장, 대안 찾기 나서야
먼저 강남 오피스 시장을 살펴보자. 1970년대부터 본격 개발된 강남 일대는 도심(CBD, 종로·을지로·남대문), 여의도(YBD, 여의도·마포)와 함께 대한민국 3대 핵심 비즈니스 구역이다.
지하철 2호선 강남역에서 삼성역에 이르는 왕복 10차선 테헤란로변에는 230여동의 대형 오피스빌딩이 줄지어 서있다. 강남 대형 오피스빌딩은 외국계 투자회사가 가장 선호하는 물건이기도 하다. 1997년 IMF(국제통화기금) 외환위기를 전후로 싱가포르투자청(GIC)을 비롯 골드만삭스, 모건스탠리, 론스타, 로담코 등 외국계 큰손들은 지속적으로 강남 일대 빌딩을 거래해 왔다.
강남은 그동안 대한민국 오피스빌딩 시장의 바로미터이고 블루칩이었다. 하지만 이제 강남 테헤란로 일대 대형 오피스빌딩들은 급속히 노후화하고 있다. 국내 최초의 인텔리전스 빌딩이라 평가받는 강남구 대치동 포스코빌딩은 준공된 지 거의 20년이 흘렀다.
강남구 역삼동 강남파이낸스센터(GFC, 구 스타타워·연면적 6만4428평)도 2001년 7월 준공돼 15년이 됐다. 오피스빌딩 시장서는 빌딩 수명이 5년 늘 때마다 평가 등급이 한 단계씩 떨어진다는 분석이 있다.
이 밖에 A급 빌딩으로 분류되는 지하철 2호선 역삼역 일대의 GS타워(1998년), 캐피탈타워(1998년), ING타워(1999년), 아주빌딩(1999년)도 모두 준공된 지 15년을 넘기고 있다. 삼성역 일대의 글라스타워(1995년), 코스모타워(1998년), 도심공항타워(2001년)도 노후화가 진행되고 있다. 빌딩이 준공된 지 20년 이상이면 법적으로 리모델링도 가능한 수준이다.
리맥스와이드파트너스가 지난 6월 29일~7월 1일 서울 소재 프라임급 빌딩 87개 동 을 대상으로 월 임대료를 조사한 결과 그랑서울의 임대료가 3.3㎡당 14만2100원으로 1위를 차지했다. 이어 SFC가 3.3㎡당 13만원, 더케이트윈타워 12만7300만원, 디타워 12만7000만원, 센터원 12만원, 광화문교보빌딩 12만원, LS용산타워 12만원 등 도심의 랜드마크 빌딩들이 순위에 이름을 올렸다.
이 조사에서는 강남권 빌딩은 순위에 이름을 올리지 못했다. 그랑서울 외 임대료 Top10에 포함된 빌딩은 모두 도심에 소재한 빌딩이었다. 강남에서 가장 비싼 것으로 조사된 강남파이낸스센터는 10만5000원으로 전체 13위를 기록했다.
배태문 리맥스와이드파트너스 이사는 “전통적 오피스지역인 도심권역의 임대가격이 강남권역보다 높게 책정돼 있다”며 “도심권역의 재개발 사업이 활발하게 진행되면서 이 지역 신규 프라임급 빌딩의 임대료가 초강세를 띠고 있다”고 말했다.
또 그는 “과거 4~5년 전만 해도 강남권의 프라임급 빌딩에 대한 임차인들의 선호도가 굉장히 높았던데 반해 최근에는 재개발을 끝내고 새로 단장한 도심 오피스빌딩이 오히려 강남 쪽 임차인들을 빼내가려는 양상”이라고 설명했다.
최병록 리맥스와이드파트너스 이사는 “외국계 기업이나 대기업은 도심의 신축 빌딩으로, IT기업은 판교 등지로 옮겨가는 흐름이 나타나고 있다”며 “과거 IT로 상징되던 테헤란밸리의 색깔이 옅어지면서 강남 오피스 타운의 아이덴터티가 애매해졌다”고 분석했다.
그는 이어 “삼성역 한전부지 개발을 계기로 강남 오피스 시장의 새로운 청사진을 준비해야 할 것”이라고 말했다.
오피스 공급과잉에 대처하는 현명한 방법
한편 오피스의 공실률 증가와 더불어 실질 임대료의 조정폭 또한 늘고 있다. 리맥스와이드파트너스 조사에 의하면, 올 2분기 강남 오피스빌딩의 3.3㎡당 명목 임대료는 6만6570원이다. 이는 지난 1분기의 명목 임대료 6만5816원보다 소폭 상승한 수치다. 하지만 무상임차기간 등을 감안한 실질 임대료는 오히려 하향 조정세를 유지하고 있는 것으로 조사됐다.
실제 최근 상당수의 임대인(건물주)들은 임대료 인하보다는 1~2개월의 무상임차기간 등 옵션 제공에 적극적이다. 우회적으로 임차인(세입자)의 요구를 수용하고 있는 것이다. 임대료 인하보다 옵션 등을 제공하는 것이 빌딩 가치의 표면적 하락을 막을 수 있다는 측면도 고려된 것으로 보인다.
어쨌든 신규 공실에 대한 부담이 가중되면서 임차인 유치가 어려워지고 있는 게 사실이다. 공급은 계속 늘고 있지만 이 면적을 채울 만한 수요가 나타날지는 의문이다. 경기 침체로 기업들은 갈수록 사무실 규모를 줄이고 외곽으로 이전하는 한편, 재택근무까지 늘면서 사무직 종사자 수는 점차 줄고 있다.
이와 같은 오피스 시장 상황은 앞으로도 지속될 가능성이 커 보인다. 전체적으로 경기 회복이 지연되면서 기업들의 오피스 수요가 위축되고 있는데다 공급과잉 여파까지 겹칠 것으로 보이기 때문이다.
결국 서울 주요지역 오피스빌딩의 공실률이 높아지면서 실질 임대료 인하의 압박 요인이 커질 것으로 보인다. 특히 경쟁력이 약한 일부 빌딩의 경우 임차수요가 이탈하면서 공실 증가, 실질 임대료 하락 현상이 가속화할 것이다.
이처럼 급변하는 시장 환경은 여러 빌딩 간 무한경쟁을 야기하고 있다. 과거와는 다르게 높은 품질의 서비스로 경쟁하는 시대가 도래한 것이다. 빌딩을 건축하고 소유하는 것만으로는 저절로 경제적 가치가 생기지 않는다. 이용하는 사람의 니즈가 다양해지고, 더 엄격해졌기에 빌딩주와 빌딩 관리자 모두에게 상당한 노력이 필요하다. 입주사에 제공하는 서비스 질에 따라 살아남거나 아니면 도태되는 살벌한 적자생존의 시장이 열린 것이다.
이에 따라 입지여건이 나쁜 빌딩이나 경쟁력을 갖추지 못한 빌딩은 도태되고 말 것이다. 이런 상황에서 가장 중요한 변화는 과거 공급자 중심 시장에서 수요자(임차인) 시장으로 급격히 옮겨가고 있다는 점이다. 이제 임차인의 니즈를 꿰뚫어 보고 그것을 최대한 충족시킬 수 있는 관리 서비스의 혁신 없이는 빌딩의 경쟁력이 확보되지 않을 것이다.
한편 오피스 이전수요가 감소하고 이전 사이클이 둔화되는 것도 특징적 양상의 하나이다. 경기 불황과 오피스 시장의 안정화 단계 진입 등의 영향으로 임차인들의 이전 사례가 점차 줄어들고 있는 것이다.
이 같은 이유 등으로 공실 해소에 어려움을 겪고 있는 이면의 중소형 노후 빌딩은 점차 경쟁력을 상실할 가능성이 크고 이에 따라 재건축이나 리모델링 등의 방법을 통해 활로를 마련하려는 노력이 가시화할 가능성이 제기되고 있다.
리맥스 코리아 편집실
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RE/MAX는 1973년에 Dave Liniger와 Gail Liniger에 의해 미국 덴버에 설립되었으며 전세계 97개국, 6,700여 사무실에서 100,000여 에이전트들이 활동하고 있는 부동산 프랜차이즈 회사이다. 사명인 RE/MAX는 부동산을 뜻하는 ‘Real estate’와 최고, 최대를 뜻하는 ‘Maximum’의 합성어로 부동산 거래를 통해 고객, 중개사, 가맹점이 모두 최대의 혜택을 누린다는 의미를 포함하고 있다. 부동산 거래 계약 건수에서 단일 브랜드로 전세계 1위 업체의 기록을 가지고 있으며, 美 잡지 ‘프랜차이즈 타임즈’ 선정 6년 연속 부동산 프랜차이즈 브랜드 1위를 기록하고 있는 RE/MAX는 2013년 하반기에 한국에 상륙해서 가맹점을 모집 중에 있다. RE/MAX에 관한 더 자세한 정보 및 한국 내 RE/MAX 에이전트와 부동산 물건 조회를 위해서는www.remax.co.kr을 방문하십시오.
[출처] 오피스 시장 기존 공식 다 깨졌다!|작성자 REMAX
