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해외부동산취득과 세금
HHREALTY
2015. 6. 30. 14:40
해외부동산과 세금
1. 국외자산 양도소득 과세제도 도입
현행 소득세법은 소득을 원천별로 구분하여 제한적으로 열거하고 있고 이에 열거된 소득만 과세하는 소득원천설의 입장을 취하고 있어(일부소득의 경우 유형별포괄주의 도입), 계속ㆍ반복적으로 발생하는 사업소득, 부동산임대소득 등을 제외하고는 불규칙적이고 일시적으로 발생하는 양도소득, 기타소득 등은 열거된 소득에 한하여 과세하는 체계를 가지고 있습니다. 따라서 1999년 이전에는 소득세법상에국외자산양도에 대한 양도소득세 조항을 별도로 열거하고 있지 아니하여 동 양도소득을 과세할 수 없었습니다.
그러나 1997년 IMF를 거치면서 우리나라도 외환자유화의 일정에 따라 국내거주자의 국외자산 취득을 위한 외환반출이 제도적 허용되는 등 세정여건 변화와 거주자의 해외자산 양도소득도 국내자산 양도소득과 동등하게 대우하여, 국내자산양도소득과 국외자산 양도소득간에 과세상 균형을 유지할 필요 등을 감안하여1998.12.28. 소득세법 개정시 국외자산양도에 대한 양도소득세 과세근거조항을 신설하여 1999.1.1. 양도분부터 과세 적용하도록 하였습니다.
2. 해외부동산과 관련된 은행절차 및 납세의무 개요
| 가. | 해외부동산 취득ㆍ처분에 따른 은행절차 |
해외부동산 취득 등에 따른 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다.
은행절차와 관련하여 현행 「외국환거래법」의 시행규정인 「외국환거래규정」에 따르면 해외부동산의 취득은 신고명의인이 지정거래외국환은행의 장에게 신고하고투자적격 여부를 수리 받아야만 취득할 수 있습니다.(외국환거래규정 제9-39조, 규정별지 제9-12호 서식 「부동산취득신고(수리)서」). 이 경우 신고명의인과 등기 명의인이동일*하여야 합니다.
| *해외부동산 취득 명의인 ◦ 주거 이외 목적 부동산：신고인 본인 ◦ 주거용 주택：신고인 본인 또는 신고인의 배우자(비거주자 포함, 영주권ㆍ시민권자 제외) |
해외부동산을 취득한 자는 취득대금 송금 후 3월 이내에 지정거래외국환은행의장에게「해외부동산 취득보고서」(외국환거래업무취급지침 서식 제9-28호)를 제출하여야 하며, 처분 시에도 「해외부동산처분(변경)보고서」(지침서식 제9-29호)를 처분 후3월 이내(3월 이내에 처분대금을 수령하는 경우에는 수령하는 시점)에 지정거래외국환은행의 장에게 제출하여야 합니다.
또한 취득부동산을 계속 보유하고 있는 경우 부동산등기부 등본 등 보유사실의입증서류를 지정거래외국환은행의 장이 사후관리에 필요하다고 인정하여 요구하는 경우 제출하여야 합니다.
| 나. | 해외부동산 취득ㆍ처분과 관련한 납세의무 |
▣ 납세의무자
거주자(소득세법 §1의2①：국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인)는해외부동산 투자와 관련하여 발생된 투자운용(임대)소득에 대하여 국내에 종합소득세를 신고ㆍ납부하여야 합니다.
해외부동산을 양도함으로써 발생되는 양도소득세는 거주자(소득세법 §118의2：국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한한다)에해당 할 경우 국내에 양도소득세를 신고ㆍ납부하여야 합니다.
▣ 각 단계별 납세의무 및 제세 신고의무
위 거주자가 해외부동산을 취득ㆍ보유ㆍ처분할 경우에 각 단계별 국내 납세의무를요약하면 다음과 같습니다.
▣ 외국에서도 과세된 경우
해외부동산과 관련하여 해외부동산 소재지국에서 임대소득이나 양도소득에 대해세금을 부담한 경우 우리나라 세법 및 조세조약에 따라 외국납부세액공제를 적용받을 수 있으며, 세액공제방법과 손금산입방법 중 택일하여 적용 가능합니다.
세액공제방법과 손금산입방법을 같은 사업연도에 동시에 적용할 수 없습니다.(증여세나 상속세의 경우 세액공제방법만 적용가능)
▣ 해외부동산 취득 및 처분과 관련한 은행절차 및 세무절차 흐름도
* 구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행의 각 지점에서 안내받을 수 있음.
3. 해외부동산 취득시 과세문제
| 가. | 취득자금을 증여받은 경우의 증여세 납세의무 |
일반적으로 해외부동산 취득 시 자력으로 취득하였다면, 국내에 납부하는 세금은없습니다. 다만, 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 신고ㆍ납부하여야 합니다.
해외부동산 취득 시 부친이 송금을 하고, 해외부동산을 자녀의 명의로 등기할 수 있을까요? (증여시점 관련)
해외부동산을 취득하고자 하는 경우 「외국환거래규정」상 해외부동산 취득신고가 수리되어야만 해외송금이 가능하도록 되어 있습니다. 이 경우 신고명의인과 등기명의인이 동일하여야만 신고ㆍ수리되므로 부친이 송금하고 자녀명의로 등기할 수는없습니다. 다만, 주거목적으로 취득하는 경우 신고인과 그의 배우자 명의로는 가능하도록 규정하고 있습니다.
따라서 자녀의 명의로 등기할 경우는 자녀명의로 신고ㆍ수리를 받아야 되고 해외송금도 국내에서 현금 등을 부모로부터 증여 받아 동 자금을 자녀명의로 송금하여야 합니다. 이 경우 부친으로부터 증여받은 재산(현금 등)은 증여세 과세 대상이며, 재산을 증여받은 자녀는 「상속세 및 증여세법」에 의하여 아래 과세대상금액을초과한 경우에는 증여세를 납부할 의무가 있습니다.
| 나. | 취득자금출처 소명 |
「상속세 및 증여세법」 에서는 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정하도록 규정하고 있습니다.(「상속세및 증여세법」 제45조)
이 때 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세될 수있습니다.
4. 해외부동산 보유시 과세문제
| 가. | 주거용 해외주택의 경우 |
해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주할 경우에는임대소득이 발생하지 아니하므로 국내에 신고하여야 할 세금항목은 없습니다.다만, 해외부동산을 계속 보유하고 있는 경우 「외국환거래규정」에 따라 지정거래외국환은행의 장이 요구하는 경우 부동산등기부 등본 등으로 계속 보유사실을 입증*하여야 합니다.
| *참고사항 「외국환거래규정」 제9-40조(사후관리) 제2항 제3호에 따라 한국은행총재 또는 지정거래외국환은행의 장이 취득부동산의 계속 보유여부의 증명 등 사후관리에 필요하다고 인정하여 요구하는 경우 ‘수시보고서'를 제출하여야 함 |
그러나 주거용 주택을 취득하였다가 이를 임대하였을 경우에는 아래.에서 설명하는 투자용 부동산과 같은 과세문제가 발생합니다.
또한, 해당 과세기간중에 해외부동산이나 이에 관한 권리를 취득한 경우 또는 기존에 취득한 해외부동산을 투자운용(임대)한 사실이 있는 거주자는 다음연도5월에 「해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서」를 주소지관할 세무서에 제출하여야 합니다.
▣ 해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 관련 첨부서류 제출 대상과 서식의 지정 고시
| (국세청고시 제2012-33호, 12.9.1) 「소득세법 시행규칙」 제65조 제2항 제2호 다목의 규정에 의하여 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손인 경우 포함)가 종합소득 과세표준 확정신고기간 중 제출하여야 할 해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 관련 첨부서류에 관하여 그 제출 대상 및 서식을 다음과 같이 지정하여 고시합니다. 2012년 9월 1일 국 세 청 장 제 1 조【목적】이 고시는 소득세법 시행규칙 제65조 제2항 제2호 다목에 따라 국세청장 에게 위임된 서류의 제출대상과 서식에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제 2 조【서류의 제출대상자】이 고시에서 해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 명세서의제출 대상자는 다음과 같다. 1. 해당 과세기간 중에 해외부동산이나 이에 관한 권리를 취득한 거주자 2. 해당 과세기간 중에 해외부동산이나 이에 관한 권리를 투자운용(임대)한 사실이 있는거주자 제 3 조【제출서식】이 고시에서 제출서식 및 첨부서류는 다음과 같다. 1. 제출서식：해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 명세서(붙임 서식) 2. 첨부서류 가. 매매계약서 사본(최초 취득시에 한함) 나. 등기부등본 사본(최초 취득시에 한함) 제 4 조【재검토기한】「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」 (대통령훈령 제248호)에따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지,개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2015년 8월 31일까지로 한다. 부 칙 제 1 조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 제 2 조(일반적 적용례) 이 고시는 이 고시 발령일이 속하는 과세기간분부터 적용한다. 제 3 조(서식에 관한 적용례) 서식에 관한 규정은 이 고시 발령 후 최초로 신고하거나 제출하는 분부터 적용한다. 제 4 조(종전 고시의 폐지) 종전의 ‘해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 관련 첨부서류 제출대상과 서식의 지정 고시(국세청고시 제2009-95호, 2009.9.1)는 이를 폐지한다. |
| 【 해외부동산 취득 및 투자운용 ( 임대 ) 관련 첨부서류 제출대상과 서식의 지정고시 붙임 】 ( 앞 쪽 ) | |||||||||||||||||||||||||
| 해외부동산 취득 및 투자운용 ( 임대 ) 명세서 | |||||||||||||||||||||||||
| ① 과세기간 | 년 월 일부터 년 월 일까지 | ② 주민등록 번호 | ③ 취득 ( 소유 ) 자 성 명 | ||||||||||||||||||||||
| ④ 주소 | ⑤ 전화번호 | ||||||||||||||||||||||||
| 1. 해외부동산 취득 명세 | |||||||||||||||||||||||||
| 부동산 소재지 | ⑥ 국가 | ⑦ 신고수리은행 | ⑧ 신고수리번호 | ||||||||||||||||||||||
| ⑨ 소재지 | |||||||||||||||||||||||||
| ⑩ 취득일자 | 년 월 일 | ⑪ 취득목적 | □ 주거 □ 주거 이외 | ||||||||||||||||||||||
| ⑫ 부동산의 종류 | 주택 , 아파트 □ | 상가 ㆍ 건물 □ | 토지 □ | 기타 □ | |||||||||||||||||||||
| ⑬ 부동산의 규모 ( 면적 ,㎡ ) | 건물 ( ), 대지 ( ) | ||||||||||||||||||||||||
| ⑮ 총 취득금액 (A)=(B+C) | 현지통화 : ( )( 원화환산 : ￦ ) | ||||||||||||||||||||||||
| ⑯ 국내에서 송금액 (B) | 현지통화 : ( )( 원화환산 : ￦ ) | ||||||||||||||||||||||||
| ⑰ 현지조달금액 ( 방법 )(C) | 현지통화 : ( )( 원화환산 : ￦ ) | ||||||||||||||||||||||||
| 2. 공동취득인 경우 | |||||||||||||||||||||||||
| 구분 | 제출인 | 공동취득인 1 | 공동취득인 2 | 기타 공동취득인 | |||||||||||||||||||||
| ⑱ 공동취득자성명 | |||||||||||||||||||||||||
| ⑲ 주민등록번호 | |||||||||||||||||||||||||
| ⑳ 본인과 관계 | |||||||||||||||||||||||||
| 소유지분 | % | % | % | % | |||||||||||||||||||||
| 3. 투자운용 ( 임대 ) 명세 ( 금액단위 : 원 ) | |||||||||||||||||||||||||
| 층 ㆍ 호수 | 임차인 | 임대수입 등 명세 | |||||||||||||||||||||||
| 상호 ( 성명) | 개시일 ( 입주일 ) | 종료일 ( 퇴거일 ) | 보증금 | 월세 | 연간월세 합 계 | ||||||||||||||||||||
| < 첨부서류 > 1. 매매계약서 사본 : 2. 등기부등본 사본 | |||||||||||||||||||||||||
| ( 뒤 쪽 ) | |||||||||||||||||||||||||
| 작 성 방 법 | |||||||||||||||||||||||||
| 이 명세서는 해외부동산 이나 이에 관한 권리를 취득한 건에 대하여 취득건별로 각각 별지로 작성하여 취득한 날이 속하는 해의 다음해 5 월말까지 신고 ㆍ 제출 하여야 합니다 . 1. ⑥ , ⑨ : 부동산소재지는 한글 또는 영문으로 기재하여야 합니다 . 2. ⑬ : 취득부동산 전체 규모를 기재 ( 면적단위는 ㎡ 로 통일 ) 하고 , 공동취득자의 경우도 취득부동산 전체 규모를 기재합니다 . * 1 평 = 3.3058 ㎡ , 1ft 2 = 0.092903 ㎡ , 1a = 100 ㎡ 3. ⑭ : 공동취득자의 경우에 신고인의 소유지분 비율을 기재합니다 . 4. ⑮ , ⑯ , ⑰ : 금액은 현지통화기준으로 금액과 ( ) 내에 통화단위를 기재하고 , 원화환산금액을 취득시 기준환율 또는 재정환율로 환산하여 기재합니다 . ※ 공동취득인 경우에도 총 취득금액 ( 국내송금액 + 현지조달금액 ) 은 총액으로 기재 5. ⑱ ～ : 공동취득인 경우 각각 취득인의 인적사항과 지분을 기재합니다 . 6. : 취득이후 연도에 계속 임대하는 경우 당해 과세연도 개시일 (1.1.) 을 기재합니다 . 7. : 당해 과세연도말까지 계속 임대하는 경우 과세연도 종료일 (12.31.) 을 기재합니다 . 8. : 보증금 , 월세 , 연간월세합계는 현지통화를 ‘ 수입금액 획득시 기준환율 또는 재정환율 ' 로 환산하여 원단위로 기재합니다 . 단 , 공동취득자의 경우에는 신고인의 소유지분 ( ⑭ ) 에 상당하는 금액을 기재합니다 . 9. 첨부서류 : 부동산 매매계약서 , 등기부등본 등은 취득 후 최초 종합소득세 신고시에 제출하고 , 소유권 변동이없을 경우에는 추후 다시 제출하지 않아도 됩니다 . | |||||||||||||||||||||||||
| 나. | 투자용 해외부동산(주택임대 포함)의 경우 |
| 1) | 일반적인 경우 |
국내 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대하였을 경우,동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지국 세법에 따라 해당국에 관련 소득세를 신고ㆍ납부하는 것과는 별도로, 우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내ㆍ외에서 발생된 타 소득과 합산*하여 신고하여야 합니다.
| *거주자에 대한 과세소득의 범위(「소득세법」 제3조, 「소득세법기본통칙」 3-3,) 국내ㆍ외에서 발생한 소득세가 과세되는 모든 소득에 대하여 과세됨 |
이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련외국납부세액은「소득세법」 제57조에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다.
| 2) | 주택을 임대하였을 경우 |
국내주택의 경우 1개의 주택소유자의 주택임대소득은 비과세하나, 해외주택의 임대소득은 주택수에 관계없이 종합소득세 과세대상이 되며 당해 임대소득을 다른 과세소득과 합산하여 종합소득세로 신고ㆍ납부하여야 합니다.(「소법」 제12조
| (2) | , 「소령」 제8조의2①) |
주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 2010.12.31 이전에는 주택의 임대 보증금ㆍ전세금 등에 대한 간주임대료는 소득으로 보지 않아 과세하지 않았으나, 2011.1.1 이후에는 3주택 이상 보유자 중 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 당해 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득금액을 계산할 때 총수입 금액에 산입합니다. (2014.01.01. 단서개정 소득세법 제25조 제1항)
| 3) | 임대소득의 계산 |
| ※ 부동산 임대소득금액의 계산 사업(부동산임대)소득금액 = 총수입금액 - 필요경비 |
가) 기장신고
국제적으로 인정된 회계원칙에 따른 복식기장은 당연히 인정받을 수 있습니다. 제출서류는 부동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 제 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고 시 제출하면 됩니다.
사업자는 소득금액을 계산할 수 있도록 복식부기에 따라 장부를 기록ㆍ관리 하여야 합니다.
<참고> 거주자가 해외소재 임대부동산 등에 대하여 감가상각액을 계산하여 종합소득과세표준 확정신고하는 경우에는 국내 「소득세법」에 따른 내용연수와 상각률을 적용하는 것임(국제세원관리담당관실-223,2011.5.19)
나) 추계신고
해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 해외부동산 투자국에서 인정하는 세법상 추계신고 방법이 있다 하더라도 우리나라 거주자는 우리나라 소득세법상 규정에 따른 추계소득 계산방법에 따라 계산된 소득금액으로 추계 신고하여야 합니다. 이는 국내부동산 임대와 달리 적용할 규정이 따로 없기 때문입니다. (소득세법 §70④6)
* 부동산임대소득 추계과세 적용 방법
◦단순경비율 적용대상 수입금액：2,400만원 미만(2008년 이후)
◦기준경비율 적용대상 수입금액：상기 단순경비율 기준금액 초과사업자
다) 임대보증금 등에 대한 총수입금액 계산의 특례
개인이 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하고 보증금, 전세금 등을 받는 경우다음 간주임대료를 총수입금액에 합산하여야 합니다(소령 §53)
라) 임대수익 및 필요경비의 외화환산
해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율을 적용합니다.
◦ 임대수입금액：계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날,계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날
◦ 필요경비：급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그 날의 위 환율
마) 결손금 통산
결손금이란 사업자가 비치ㆍ기록한 장부에 의하여 해당 과세기간의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말합니다.해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 종합소득금액에서 공제하지 않고 국내부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월하도록 하고 있습니다.(소득세법 §45①,②)
한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 10년 내에 종료하는 과세기간의 소득금액 계산시, 먼저 발생한 연도의 임대소득에서 발생한 이월결손금부터 순차로 공제하되, 해외부동산 임대소득에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대소득에서만 공제 가능합니다.(소득세법 §45③)
이와 같이 해외부동산 임대에서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치ㆍ기록한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간(매년 5.1.～5.31.)내에 관련사항을 신고하여야만 인정받을 수 있습니다.
(※ 무기장 신고 시는 적용 받지 못함)
바) 종합소득세 과세표준 확정신고 절차와 신고 시 제출서류거주자의 경우 과세기간(1.1.～12.31.) 중에 국내ㆍ외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)에 대하여 다음연도 5.1.～5.31.까지 관할세무서에 소득세를 자진신고ㆍ납부하여야 합니다.
그 종합소득세 신고 시 제출할 서류는 다음과 같습니다
| 구 분 | 제출서류 명 | 근거 ( 「 소 득규칙 」 ) |
| 복식부기 신 고 자 | ㆍ종합소득세 과세표준 확정신고서 ㆍ조정계산서 및 조정계산서 관련서류 등 (예) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1), (2) | ㆍ별지 40호 서식(1) ㆍ별지 46호 서식 등 (예) 별지 53호 서식 |
| 간편장부 신 고 자 | ㆍ종합소득세 과세표준 확정신고서 ㆍ간편장부 소득금액계산서 ㆍ총수입금액 및 필요경비명세서 | ㆍ별지 40호 서식(1) ㆍ별지 82호 서식 ㆍ별지 82호 서식 부표 |
| 기준경비율 신 고 자 | ㆍ종합소득세 과세표준 확정신고서 - 추계소득금액계산서(신고서에 포함) 및주요 경비지출명세서 | ㆍ별지 40호 서식(1) ㆍ국세청고시 제2012-10호(12.4.20) |
| 단순경비율 신 고 자 | ㆍ종합소득세 과세표준 확정신고서 | ㆍ별지 40호 서식(4) |
| 공 통 | ㆍ외국납부세액공제(필요경비 산입)신청서 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부) ㆍ해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서 ※ 소득공제, 세액공제 ㆍ 감면사항이 있는 경우 해당 증빙서류는 별도 첨부하여야 함 | ㆍ별지 11호 서식 ㆍ국세청고시 제2012-33호('12.9.1) |
5. 해외부동산 처분 시 과세문제
| 가. | 납세의무자 |
해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 거주자이긴 하나 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한하도록 하고 있습니다.(「소득세법」 제118조의2) 따라서 해외주택에서 가족 전체가 실제 거주하는 등의 사유로 거주자가 아니었던 자가 국내에 귀국한 후 5년 이내에 해외주택 등을 양도할 경우에는 양도소득세 납세의무를 지지 아니합니다.
다만, 거주자가 국내에 주소를 둔 상태에서 일시적으로 해외 거주한 경우에는 해외주택 양도에 대한 납세의무가 있습니다.
<참고> 사회적으로 관심이 되고 있는 기러기 아빠처럼 해외주택을 처 이름으로 취득하고 자녀 유학 뒷바라지를위해처와 자녀가 일시적(자녀의 유학기간)으로 해외주택에 거주하더라도 주소를 국내에 두는 등 소득세법상거주자일 경우 해외주택 양도시 양도소득세 납세의무가 있습니다.
※거주자 해당여부는 생활관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.
| 나. | 양도소득세 신고절차 |
해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고ㆍ납부하여야 합니다.(「소득세법」 제118의2～제118조의8)
이 때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고ㆍ납부한 경우 동 외국납부세액은 「소득세법」 제118조의6에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다..
신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하여야 하며, 예정신고ㆍ납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 양도소득세 확정 신고 기간 중에 확정신고ㆍ납부를 하여야 합니다. 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 합니다.
법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 양도로서 신고대상이 됩니다.
특히, 2010.1.1 이후 양도분부터는 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되어 적용되지 않고 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과됨에 유의하여야 합니다.
| 다. | 해외부동산 양도소득세 계산구조 및 제출서류 |
위와 같이 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 동일합니다.
해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명 할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.
◦ 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본
◦ 당해 자산의 매도ㆍ매입에 관한 계약서 사본
◦ 자본적 지출액ㆍ양도비용 증빙, 감가상각비명세서
◦ 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)
| 라. | 양도소득 계산시 외화환산 |
해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.
ㆍ양도가액：양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그 날의 위 환율
◦ 필요경비：취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그 날의 위 환율
◦ 장기할부조건*의 경우：소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고,또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용
| *장기할부조건의 범위(「소득세법시행규칙」 제78조) 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급 기일까지의 기간이 1년 이상인 것 |
| 마. | 국내부동산 양도소득세 계산과의 차이점 |
국내부동산은 양도소득 계산시 양도차익에서 일반적으로 장기보유특별공제를 적용하고 있습니다. 반면, 해외주택에 대한 양도소득세 계산시에는 종전에는 주택 수에 관계없이 3년 이상 보유한 토지ㆍ건물에 대하여 장기보유특별공제가 인정되었으나, 2008년 이후 양도 분에 대하여는 장기보유특별공제제도가 폐지되었습니다. 해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세율은 국내 2(3)주택소유자에 대한중과세율*과는 별개로 소득세법 §55조의 기본세율만을 적용합니다.
| *양도소득세 중과세 대상 주택의 범위：국내에 있는 주택을 3개(2개) 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택(「소득세법」 제104조①제2호의2, 제2호의3, 「동법시행령」 제167조의3①, 제167조의5①) |
| 바. | 양도소득기본공제 및 양도차손 통산 |
| 1) | 양도소득 기본공제 |
국외에 있는 자산의 양도소득에 대한 양도소득기본공제(연 250만원)는 「소득세법」 제118조의 7에서 별도로 규정하고 있으며, 국내자산과는 별도로 다음 각 호별로 각각 연 250만원을 공제합니다.
| 1호：토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산 2호：상장 비상장 주식(기타자산에 해당하는 주식 제외) 등 |
| 2) | 양도차손 통산 |
해외부동산 등에서 발생한 양도소득은 국내자산의 양도소득과 합산하지 아니 하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.(「소득세법」 제102조, 제118의8, 「소득세법 시행령」 제167의2)
또한 해외부동산 등에서 양도차손이 발생된 경우 위 "6. 가."의 각 호별로 통산합니다. 구체적인 적용방법은 다음과 같습니다.
| ㆍ양도차손 통산(소령 §167의2) 다음 순서에 따라 각 호별 소득금액 내의 다른 자산의 양도소득금액에서 그 양도차 손을 순차적으로 공제하되, 각 호별 결손금은 타 호의 양도소득금액과 통산 불가함 (잔여결손금 연도이월공제도 불가) ① 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 ② 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액 * 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제 |
6. 해외 부동산법인의 주식 보유ㆍ처분 시 과세문제
| 가. | 해외 부동산법인 주식의 개요 |
해외 부동산법인의 주식이란 조세조약마다 약간씩 달리 규정하는 경우도 있지만 일반적으로는 법인의 자산의 대부분(50%이상)이 부동산으로 구성된 법인의 주식 또는 지분을 말합니다. 「소득세법」상으로는 기타자산(「소득세법」 제118조의2 제4호, 「소득세법」 제94조제1항제4호다목, 「소득세법 시행령」 제158조) 또는 주식ㆍ 출자지분(「소득세법」 제94조 제1항 제3호)에 해당합니다. 해외 부동산법인 주식의 보유ㆍ처분 시 각 단계별로 발생되는 국내 과세문제는 대부분 해외부동산의 경우와 동일하나, 다음과 같이 약간 차이가 있습니다.
| 나. | 조세조약상 해외 부동산법인 주식의 과세권 배분 |
○ 조세조약상 부동산법인 주식(지분) 처분에 대한 과세권 배분은 다음과 같습니다. 다만, 조약에서 적용요건을 구체적으로 정한 경우가 많기 때문에 실제 적용 시에는 해당 국가와의 조세조약의 원문(의정서 포함)을 확인하여야 합니다.
| 1) | 거주지국 과세 (= 부동산법인주식 소유자의 거주지국에서만 과세) |
조세조약상 거주지국 과세원칙을 규정한 아래 국에 투자한 거주자 소유주식의 경우에는 우리나라가 주식양도소득에 대한 과세권을 가지므로 해외 부동산법인의 주식을 양도한 자는 반드시 우리나라 국세청(세무서)에만 주식양도소득세를 신고ㆍ납부하여야 합니다. 즉, 아래 국가는 우리나라 거주자에 대한 주식양도소득에 대하여 과세권이 없습니다
| 그리스, 남아프리카공화국, 네덜란드(최근 5년 중 일방거주자이었던 개인 제외), 덴마크, 라오스, 러시아, 루마니아, 말레이시아, 벨기에, 벨라루스, 불가리아, 스리랑카, 스위스 (2012년 이전), 슬로바키아, 아이슬란드(최근 5년 중 일방거주자이었던 개인 제외), 알제리, 오만, 우즈베키스탄, 이집트, 인도네시아, 체코, 쿠웨이트, 크로아티아, 튀니지, 파푸아뉴기니, 포르투갈, 폴란드, 피지, 헝가리 |
| 2) | 원천지국 과세 (= 부동산법인 소재지국 과세 후 소유자 거주지국 합산) |
아래 국가의 경우 부동산 주식의 양도소득은 원천지국(그 부동산법인의 소재지국)에서도 과세권을 행사할 수 있으며, 또한 우리나라 국세청에도 주식양도소득세를 신고ㆍ납부하여야 합니다. 이 때 원천지국에서 납부한 세금은 외국납부세액으로 공제합니다.
| 네팔, 노르웨이, 뉴질랜드, 독일, 라트비아, 룩셈부르크, 리투아니아, 멕시코, 모로코, 몰타, 몽골, 미국, 미얀마, 방글라데시, 베네수엘라, 베트남, 브라질, 사우디아라비아, 스웨덴, 스위스(2013년 이후), 스페인, 슬로베니아, 싱가포르, 아랍에미리트연합, 아일랜드, 아제르바이잔, 알바니아, 에스토니아, 영국, 오스트리아, 요르단, 우크라이나, 이란, 이스라엘, 이탈리아, 인도, 일본, 중국, 칠레, 카타르, 캐나다, 카자흐스탄(75% 이상), 태국, 터키(1년이하 주식), 파나마, 파키스탄, 프랑스, 핀란드, 필리핀, 호주 |
| 3) | 납세의무자 |
거주자(「소득세법」 제1조의2：국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인)는 해외부동산법인 주식 투자와 관련하여 발생된 배당소득에 대하여 국내에 종합소득으로 합산하여 신고ㆍ납부하여야 합니다.
반면, 해외부동산법인 주식의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자는 해외부동산법인 주식의 양도에 대하여 국내에 양도소득세를 신고ㆍ납부 하여야 합니다.